索引号:000014348/2018-11515

发布机构:市政府办公厅

名称:邯郸市人民政府令第166号《邯郸市物业管理办法修正案》

文号:邯郸市人民政府令第166号

主题分类:综合政务

发布日期:2018年08月31日

邯郸市人民政府令第166号《邯郸市物业管理办法修正案》

 

 

 

 

 

 

 

 

邯郸市人民政府令

 

 

 

  166 

 

 

 

《邯郸市物业管理办法修正案》已经2018813日邯郸市人民政府第23次常务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。

 

                             市  长  王立彤

 

                                 2018829

 

 

 

 

 

 

 

 

邯郸市物业管理办法修正案

 

一、第三条修改为:“市住房保障房产管理行政主管部门(以下简称市房产行政主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作,并负责丛台区、邯山区、复兴区住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的收缴、管理工作。

“县(市、区)人民政府(管委会)住房城乡建设行政主管部门(以下简称县级房产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、使用、管理工作。

“财政、发展改革、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、市场监管、卫生计生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。”

二、第十条修改为:“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表711人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处代表担任。

三、删除第三十条中“具有相应资质”

四、第三十六条修改为:“从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,应当自取得工商营业执照30日内,到县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

“市房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理,具体信用信息管理办法由市房产行政主管门制定。

“从事物业服务的人员应当定期参加相应的职业教育培训。

“外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的,应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案,并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。”

五、删除第三十七条。

六、删除第五十五条。

七、第六十七条作为第六十五条,第(一)项第3目修改为:“开发建设单位在办理不动产首次登记时,应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明”。

八、第六十八条作为第六十六条,修改为:“未按规定交存首期维修资金的,开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋,市、县级不动产登记部门不予办理不动产权登记。”

九、第八十一条作为第七十九条,修改为:“建设单位违反第三十一条规定,未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的,物业服务企业违反本办法第三十六条、第四十条规定,未按规定建立信用信息档案或进行项目备案的,由房产行政主管部门责令限期改正,可以并3000元以下的罚款。

十、第八十六条作为第八十四条,修改为:“建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

十一、删除第八十七条。

十二、删除第八十八条。

十三、相关条文序号作相应调整。第八十三条、八十九条至九十四条涉及的《物业管理条例》中相对应处罚条款做相应修改。

根据本修正案,《邯郸市物业管理办法》重新公布。


 

 

邯郸市物业管理办法

 

20141015日邯郸市人民政府第25次常务会议审议通过,2014125日邯郸市人民政府令第148号公布,经2018813日邯郸市人民政府第23次常务会议修正,2018829日邯郸市人民政府令第166公布

 

第一章   

第一条  为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  本市行政区域内物业管理活动适用本办法。

第三条  市住房保障房产管理行政主管部门(以下简称市房产行政主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作,并负责丛台区、邯山区、复兴区住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的收缴、管理工作。

县(市、区)人民政府(管委会)住房城乡建设行政主管部门(以下简称县级房产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、使用、管理工作。

财政、发展改革、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、市场监管、卫生计生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。

第四条  县级人民政府应当做好辖区内物业管理与社区建设的相关工作,及时协调解决物业管理工作中出现的重大问题。

街道办事处、乡镇人民政府(以下简称街道办事处)是物业管理属地监管主体。主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定;在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷;组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作;监督业主大会和业主委员会依法履行职责。 

社区居民委员会协助街道办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调,依法调解社区内物业管理纠纷,列席业主大会和业主委员会会议。

第五条  物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护物业管理市场秩序和公平竞争,督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营,促进行业健康发展。

 

第二章  业主、业主大会及业主委员会

第六条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

未成立业主大会的,在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时,由物业所在地街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。

第七条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,具体办法按省有关规定执行。

第八条  物业管理区域内,已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时,建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求,按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。

第九条  符合成立业主大会条件的,街道办事处应当在收到书面申请后30日内,组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条  首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表711人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处协调解决。
   
第十一条  筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会,并在首次业主大会会议召开之日15日前,将有关事项在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并做出答复。
   
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。
   
第十二条  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
   
第十三条  业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;
   
(二)制定和修改管理规约;
   
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
   
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
   
(五)选聘和解
聘物业服务企业;
   
(六)筹集和使用维修资金;
   
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
   
(八)改变共有部分的用途;
   
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
   
(十)工作经费的筹措、管理和使用;

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(六)、()项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条  业主拒付物业服务费,不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第十五条  单个物业登记有2个或2个以上的所有权人的,应自行确定1名投票人。

物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选1名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第十六条  业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第十七条  业主委员会由业主大会会议选举产生,由5人以上单数组成。具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
   
(一)有完全民事行为能力;
   
(二)遵守国家有关法律、法规;
   
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约;

(四)无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为;
   
(五)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
   
(六)具有一定的组织能力;
   
(七)具备必要的工作时间。
  
 第十八条  业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。
   
业主委员会应当自选举产生之日起
7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。
   
第十九条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处备案:

(一)由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单及基本情况。

街道办事处应当在7日内将备案材料抄送物业所在地县级房产行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

前款第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第二十条  业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,向街道办事处报送印章印样
   
第二十一条  业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处。
   
第二十二条  业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在街道办事处监督下,向新一届业主委员会移交。

第二十三条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支,筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

第二十四条  业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十五条  业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格:

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;
   
(三)利用委员资格谋取私利的;
   
(四)拒不履行业主义务的;
   
(五)侵害他人合法权益的;

   
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第二十六条  业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开业主大会会议,逾期仍不召开的,由物业所在地的社区居民委员会指导和监督,并及时组织召开:
   
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
   
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的;

(三)业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。

第二十七条  按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
   
第二十八条  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下,代行业主委员会职责。
   
第二十九条  物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集,由县级房产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

 

第三章  前期物业管理

第三十条  住宅物业或多产权非住宅物业的建设单位应当通过招标方式,选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模不足3万平方米的,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三十一条  建设单位在办理房屋预()售许可证时,应当向房产行政主管部门提供前期物业服务招标或议标备案文件、前期物业服务合同和临时管理规约等资料。

建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的内容作为商品房买卖合同的要约部分,并在销售场所公示。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十二条  临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条  新建物业的建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业服务用房。

物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在物业项目中心区域或者出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

规划、设计新建住宅物业时,应当统筹规划,合理布局物业管理配套设施。按照不低于开发建设住宅总建筑面积0.25%的比例配置物业服务用房;住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业服务用房不低于60平方米。物业服务用房由物业服务企业和业主委员会使用,产权归全体业主所有,不得买卖、抵押或者改作他用。

第三十四条  规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。

第三十五条  市、县级人民政府房产行政主管部门应当参与物业项目的联合审查和联合验收。

 

第四章  物业服务企业

第三十六条  从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,应当自取得工商营业执照30日内,到县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

市房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理,具体信用信息管理办法由市房产行政主管门制定。

从事物业服务的人员应当定期参加相应的职业教育培训。

外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的,应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案,并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

第三十七条  物业服务企业享有下列权利:
   
(一)按照物业服务合同进行相应服务管理;

   
(二)按照物业服务合同收取服务费用;

   
(三)对装饰装修活动进行监督;

   
(四)及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为;

   
(五)法律、法规、规章和物业服务合同约定享有的其他权利。

   
第三十八条  物业服务企业应当履行下列义务:
   
(一)按照物业服务合同约定提供物业服务;

   
(二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和维修资金使用情况,并进行公示;

   
(三)公示物业服务合同约定的收费项目和服务标准;

(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出情况;

(五)制定使用维修资金的年度计划;

(六)协助街道办事处和社区居民委员会做好社区建设的相关工作

(七)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。       

第三十九条  物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查管理,发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为,应当及时制止,并向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当对违法行为者依法处理。
   
物业服务企业应当协助
相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

 

第五章  物业管理服务

第四十条  业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,将物业服务合同报物业所在地县级房产行政主管部门备案。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条  物业服务企业承接物业时,应当与建设单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县级房产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验过程和结果可以公证。

第四十二条  承接查验应包含下列内容:

(一)物业共用部位、共用设备、共用设施。

1.共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

2.共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

3.共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

(二)相关资料。

在首次业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与前期物业服务企业办理承接查验手续时,应当移交下列资料:

1.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

2.竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图,消防验收等竣工验收资料;

3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

4.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

5.业主名册及相对应的专有部分面积明细;

6.物业管理所必需的其他资料。

办理承接查验手续时,除移交上述规定的内容外,还包括预收的物业服务费用、预代收的水、电费,利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。

建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第四十三条  承接查验的所有资料归全体业主所有,并委托业主委员会管理和使用。

首届业主委员会成立后,业主委员会依法选聘的物业服务企业向业主委员会办理物业服务管理资料的借用手续。

物业服务合同终止时,物业服务企业应将物业服务用房和相关资料交还业主委员会。

第四十四条  物业项目承接查验时,交接双方应列明详细交接清单,其内容包括:资料及共用部位、设施、设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。并按下列程序分别进行:

(一)在首次业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位在物业项目交付使用15日前,按下列程序向前期物业服务企业办理承接查验手续:

1.建设单位于现场查验20日前,书面通知受托的前期物业服务企业办理承接查验手续,并提交有关资料;

2.物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合要求的,约定验收时间及有关事项;

3.物业服务企业应会同建设单位对物业共用部位、共用设施、设备等进行查验;

4.查验中发现的问题,应详细记录,并签订有关协议处理解决;

5.经查验符合要求的,建设单位应与前期物业服务企业签订承接查验协议,并在签订协议后10日内办理有关交接手续。

(二)前期物业服务企业在业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后10日内,应按如下程序,向业主委员会及其选聘的物业服务企业办理承接查验手续:

1.业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内,业主委员会应书面通知前期物业服务企业办理交接手续,前期物业服务企业应在7日内提供有关资料;

2.业主委员会及其选聘的物业服务企业应按接管条件,对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的,约定现场查验时间及有关事项;

3.业主委员会及其选聘的物业服务企业会同前期物业服务企业,对物业的共用部位、共用设施、设备等进行检验;

4.查验中发现的问题,应详细记录,并签订有关协议处理解决;

5.经查验符合要求的,应在7日内办理有关交接手续;

6.有关承接查验结果应在物业管理区域内向全体业主公布。

(三)分期建设的项目,可以按本办法分期接管验收。

第四十五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,由业主与物业服务企业按照价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。 

第四十六条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件,并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的,买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的,所产生的物业服务费用由建设单位承担。

第四十七条  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。

物业服务企业接受委托代收有关费用的,不能向业主收取手续费等额外费用。

第四十八条  物业管理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、管理由物业服务企业负责,所产生的费用由全体业主共同承担。

第四十九条  物业服务企业退出物业服务项目时,应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。

业主、业主大会应当从保持物业服务的连续性和长远利益出发,依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定,保证物业管理区域业主的正常工作、生活环境和秩序,积极维护社会稳定。

第五十条  物业服务企业退出物业服务项目时应做好下列工作:

(一)在退出之日90日前,以书面形式告知业主委员会、社区居民委员会和街道办事处,同时在物业管理区域内公告,并报送县级房产行政主管部门。

(二)在退出之日起10日内,按照本办法第四十四条规定的内容向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。

(三)拟退出服务的物业服务企业,在正式退出前应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务,业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日。

第五十一条  业主委员会自接到物业服务企业书面告知退出之日起15日内,应当组织召开业主大会,重新选聘物业服务企业。

街道办事处接到书面告知10日内,组织物业服务企业和业主就有关问题的解决进行协商,同时制定应对方案

五十二条  业主、使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。但物业服务企业不得以业主、使用人未缴纳物业服务费等费用为由,拒绝退出物业服务项目。

第五十三条  未成立业主委员会或未完成物业服务企业选聘的,暂由街道办事处和社区居委会组织相关专业服务企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作,发生的费用由全体业主共同承担。

 

第六章  物业的使用和维护

第五十四条  业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十五条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十六条  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,应当征得业主委员会同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十七条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

供水、供电、供气企业以楼内分户计费表为界,负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。

采用城镇集中供热的,其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的,由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

上述单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

市、县人民政府应制定相关政策,组织协调专业经营单位进行分户改造,改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位,由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

第五十八条  业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并按规定与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应将房屋装饰装修中的下列禁止行为和注意事项告知业主:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;

(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备;

(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(六)擅自处置建筑、装饰装修垃圾的活动;

(七)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

第五十九条  建设单位依法出售物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的人员。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不得超过6个月。

物业管理区域业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约及有关停车管理的约定。

第六十条  物业管理区域内车辆停放服务费按照政府价格主管部门的有关规定收取。

 

第七章  住宅专项维修资金

第六十一条  住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主均应按规定交存维修资金。

住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的,不交存维修资金。

第六十二条  维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,不得挪作他用。

维修资金管理使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明、谁受益谁负担的原则。

第六十三条  住宅业主、非住宅业主按照房屋所有权证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%

维修资金主管部门根据住宅开发建设周期,及时收集本地住宅建筑安装工程造价数据,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额,并适时调整。

第六十四条  出售公有住房的,按照下列规定交存维修资金:

(一)业主按照物业建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地房改成本价的2%

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例,从售房款中一次性提取维修资金。

业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第六十五条  维修资金交存程序。

(一)新建住宅。

1.办理商品房预(销)售许可证时,开发建设单位到维修资金主管部门办理建设项目维修资金开户手续。

2.商品房在合同备案后、回迁房在交房前,开发建设单位到维修资金主管部门办理维修资金交存核定登记手续,维修资金主管部门对交存人、房屋所在小区(项目)名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后,就上述事项进行登记,并开具《住宅专项维修资金交存核定单》。

开发建设单位领取《住宅专项维修资金交存核定单》,并告知购房人(回迁人)持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交纳维修资金,凭维修资金交存凭证办理交房手续。

未经交存人委托,开发建设单位不得代收维修资金。

3.发建设单位在办理不动产首次登记时,应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明。

4.维修资金交存后,房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在5%以内的,交存的维修资金不作调整。

(二)公有住房。

售房单位在收取售房款时应代收购房人首期维修资金,并在30日内将代收和提取的维修资金向维修资金主管部门移交。

第六十六条  未按规定交存首期维修资金的,开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋,市、县级不动产登记部门不予办理不动产权登记。

第六十七条  已售公有住房维修资金,由物业所在地维修资金主管部门负责管理。业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金,由物业所在地维修资金主管部门代管。

维修资金主管部门应当委托所在地商业银行,作为本行政区域内维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立维修资金专户。

开立商品住房维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

开立公有住房维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账。其中,业主交存的维修资金,按房屋户门号设分户账。

第六十八条  业主大会成立后,物业管理区域内的维修资金的管理,由本物业管理区域内业主大会决定。可继续由维修资金主管部门代管,也可划转业主大会管理。经业主大会讨论通过,决定划转的,按照下列程序划转:

(一)业主大会向维修资金主管部门提交下列材料:

1.划转维修资金的申请;

2.业主大会关于划转维修资金的决定;

3.维修资金管理方案;

4.办理人员身份证复印件和业主大会的委托书等。

(二)经维修资金主管部门同意业主大会在指定的银行开维修资金专户,并以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设立分户账。

(三)维修资金主管部门在收到申请之日起30日内,将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户,并将有关账目等移交业主委员会。

维修资金主管部门认为业主大会划转维修资金不符合条件的,应当向业主大会书面说明原因。

第六十九条  维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业资格。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户,应当接受维修资金主管部门的监督。

第七十条  业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时,账目管理单位应及时告知业主委员会或业主,业主应当及时续交。续交方案由全体业主按规定讨论通过。

七十一条  业主按规定应交存维修资金而未交存的,应予补交。

第七十二条  维修资金划转业主大会管理前,需要使用维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目的情况提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。建议内容包括:房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等。

(二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

(三)物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案。

(四)物业服务企业或者相关业主持下列材料,向维修资金主管部门申请资金支取。其中,动用公有住房维修资金的,经售房单位同意后,向维修资金主管部门申请资金支取:

1.使用维修资金申请;

2.专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议;

3.业主会议对物业服务企业或者相关业主办理维修资金使用事宜的授权书;

4.维修施工方案和合同;

5.维修费用分摊明细表;

6.办理人身份证复印件。

(五)维修资金行政主管部门收到符合要求的申请材料后20个工作日内完成审核,审核同意后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的,向申请人书面说明理由。

(六)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第七十三条  维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用方案。

(二)由相关业主按照业主大会决定的规则通过使用方案。

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。

(五)业主委员会依据使用方案审核同意后报维修资金主管部门备案;动用公有住房维修资金的,需经售房单位同意和维修资金主管部门审核同意;维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。

(六)业主委员会、公有住房维修资金主管部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

(七)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第七十四条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积比例分摊。

第七十五条  发生危及房屋、生命财产安全及严重影响生产生活等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支维修资金:

(一)维修资金划转业主大会管理前,按照下列程序办理:

1.物业服务企业或者相关业主持有关材料,向维修资金主管部门申请列支。

2.维修资金主管部门收到申请审核同意后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的,向申请人书面说明理由。

3.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后将所需维修资金划转至维修单位。

(二)维修资金划转业主大会管理后,按照以下程序办理:

1.物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支。其中,动用公有住房维修资金的,向维修资金管理部门申请列支

2.业主委员会依据使用方案审核同意,并报维修资金主管部门备案;动用公有住房维修资金的,需经维修资金主管部门审核同意;维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。

3.业主委员会、公有住房维修资金管理部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

4.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后,将所需维修资金划转至维修单位。

发生危及房屋安全等紧急情况后,未按照规定实施维修和更新、改造的,维修资金主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房维修资金中列支。险情解除后,应将费用支出情况向相关业主公示,接受业主监督。

第七十六条  房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金主管部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

第七十七条  房屋灭失的,售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主,业主需提交以下资料领取:

(一)返还申请;

(二)房屋灭失证据;

(三)业主身份证原件;

(四)代业主领取维修资金的需出具业主委托书及委托人身份证原件。

第七十八条  维修资金主管部门、公有住房维修资金管理部门及业主委员会,与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度,每年至少核对、公布一次。

维修资金所有人对公布的情况有异议的,可以要求维修资金管理部门进行复核;维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核;业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况,可以随时查询。

 

第八章  法律责任

第七十九条  建设单位违反第三十一条规定,未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的,物业服务企业违反本办法第三十六条、第四十条规定,未按规定建立信用信息档案或进行项目备案的,由房产行政主管部门责令限期改正,可以并处3000元以下的罚款。

第八十条  建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,房产行政主管部门可处3000元以下的罚款。

第八十一条  建设单位、物业服务企业拒不移交有关资料、物业服务用房的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位、物业服务企业予以通报,并依据国务院《物业管理条例》第五十八条规定予以处罚。

第八十二条  物业服务企业擅自撤离服务区域停止物业服务活动的或拒不撤出物业服务项目的,由房产行政主管部门责令改正,并可处1万元以上3万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第八十三条  物业服务企业有下列情形的,房产行政主管部门可责令其限期改正,并将其不良行为予以通报和曝光,记入企业信用档案警示系统。限期改正期间,该企业不得参与本市物业项目的投标活动,不得参评各级物业管理评优活动:

(一)物业服务企业未按照本办法规定退出或接管物业服务项目、拒绝接受政府有关部门的指导和监督管理的;

(二)物业服务合同期限未满,物业服务企业擅自提前撤管的

(三)前期物业服务合同期限届满或依法终止,原物业服务企业拒不撤出物业服务项目的;

(四)其他违反法律法规的行为。

第八十四条  建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第八十五条  物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十九条规定予以处罚。

第八十六条  开发建设单位、公有住房售房单位违反本办法第六十六条规定将房屋交付买受人的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

第八十七条  挪用维修资金的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十条规定予以处罚。

第八十八条  建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十一条规定予以处罚。

第八十九条  未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十二条规定予以处罚。

第九十条  有下列行为之一的,由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十三条规定予以处罚:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

第九十一条  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可采取催交、公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。

第九十二条  业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第九十三条  房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

 

第九章   

第九十四条  本办法自201521日起施行。2003926日邯郸市人民政府制定的《邯郸市物业管理办法》(市政府令第103号)、2006325日邯郸市人民政府办公厅印发的《邯郸市业主大会和业主委员会指导规则》(〔200659号)同时废止。